Sí. En Madrid capital necesitas las dos cosas: el número de registro de la Comunidad de Madrid y la licencia urbanística del Ayuntamiento. No son excluyentes ni intercambiables. Son trámites distintos ante administraciones distintas.
Es una de las confusiones más habituales entre propietarios, y entendemos por qué: el proceso de inscripción autonómica parece completo, te dan un número, y da la sensación de que ya está todo en regla. Pero no es así, al menos en Madrid capital.
Por qué no es suficiente el número de la Comunidad de Madrid
Cuando inscribes tu vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad de Madrid, obtienes un número que acredita que has presentado la declaración responsable y que tu vivienda cumple los requisitos autonómicos (entre ellos, el CIVUT o Certificado de Idoneidad).
Pero ese número no sustituye a la licencia municipal. Son dos controles independientes:
- La Comunidad de Madrid regula la actividad turística: que la vivienda es apta, que cumple requisitos de habitabilidad y seguridad.
- El Ayuntamiento de Madrid regula el uso urbanístico: que en esa ubicación concreta está permitido destinar una vivienda al uso terciario de hospedaje.
La propia web de la Comunidad de Madrid advierte que, en el municipio de Madrid, es obligatorio disponer de la licencia urbanística de actividad y funcionamiento conforme a la Ordenanza 6/2022 del Ayuntamiento de Madrid y al Plan Especial de regulación del uso de servicios terciarios en la clase de hospedaje. Comunidad de Madrid
Qué dice el Registro de la Propiedad
Desde la entrada en vigor del Número de Registro Único de Arrendamiento (NRA o NRUA), el Registro de la Propiedad se ha convertido en el punto de control donde esto se hace visible.Desde julio de 2025 es obligatorio disponer del número de registro NRUA para anunciarse en plataformas como Airbnb o Booking, y este número se obtiene a través del Registro de la Propiedad.
Y ahí es donde muchos propietarios se encuentran con la sorpresa: el registrador puede suspender la inscripción exigiendo como defecto subsanable la presentación de licencia urbanística o certificado de innecesariedad emitido por el Ayuntamiento de Madrid, al entender que el uso turístico constituye uso terciario-hospedaje sujeto a control previo. BOE.es
Dicho de otro modo: tienes el número de la Comunidad, presentas tu solicitud de NRA, y el Registro te la para porque falta la parte municipal. Ocurre, y con más frecuencia de la que imaginas.
La situación en Madrid en 2026: el Plan RESIDE
Todo esto se complica por el contexto normativo actual en Madrid capital.
El Ayuntamiento activó en abril de 2024 la suspensión temporal de las licencias municipales para viviendas de uso turístico, como medida cautelar previa a la definición de la nueva ordenación.
El Plan RESIDE, aprobado definitivamente en agosto de 2025, establece una nueva regulación que prohíbe conceder licencias a viviendas turísticas dispersas en edificios residenciales del centro histórico, salvo que dispongan de acceso independiente en planta baja o primera. MADRID ACTUAL
Fuera del centro histórico, la situación es diferente: el Ayuntamiento permite seguir otorgando licencias para VUT tanto en edificios completos como en viviendas dispersas que convivan con uso residencial, aunque con la obligación de que dispongan de acceso independiente. Hosteltur
En resumen:
| Zona | Situación |
|---|---|
| Centro histórico, edificio residencial | No se conceden nuevas licencias para VUT dispersas |
| Centro histórico, edificio no residencial | Se puede obtener licencia |
| Resto de Madrid, edificio residencial | Se puede obtener licencia si hay acceso independiente |
| Resto de Madrid, edificio completo | Se puede obtener licencia |
¿Y qué pasa si llevo tiempo operando sin licencia municipal?
Según datos del propio Ayuntamiento de Madrid, de los más de 16.000 pisos turísticos que operan en la ciudad, solo el 7% cuenta con licencia municipal. Ayuntamiento de Madrid Esto significa que la gran mayoría opera en una situación irregular desde el punto de vista urbanístico, aunque tengan el número de la Comunidad.
Las consecuencias de operar sin licencia se han endurecido notablemente. Operar sin licencia puede acarrear multas de hasta 600.000 €, además de la obligación de cesar la actividad de forma inmediata.
Qué debes hacer si estás en esta situación
Si tienes el número de la Comunidad de Madrid pero no la licencia municipal del Ayuntamiento, estos son los pasos que debes dar:
- Comprueba en qué zona está tu vivienda — Si está en el centro histórico o fuera de él determina qué opciones tienes según el Plan RESIDE.
- Verifica si tu edificio tiene acceso independiente — Es un requisito clave para poder obtener licencia fuera del centro histórico.
- Consulta si tu comunidad de propietarios lo permite — Desde 2025 es necesario el acuerdo expreso del 60% de los propietarios para iniciar la actividad.
- Regulariza tu situación antes de que llegue una inspección — El Ayuntamiento ha reforzado la plantilla de inspectores y la actividad sancionadora está activa.
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Licencia municipal en Madrid para alquiler turístico
Lo básico
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Sí. En Madrid capital necesitas las dos cosas. El número de registro de la Comunidad acredita que has cumplido los requisitos autonómicos (declaración responsable, CIVUT…). La licencia municipal del Ayuntamiento acredita que el uso turístico está permitido en esa ubicación concreta según el planeamiento urbanístico.
Son trámites distintos ante administraciones distintas. Ninguno sustituye al otro.
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Trámite Quién lo exige Qué acredita Registro autonómico + CIVUT Comunidad de Madrid La vivienda es técnicamente apta para uso turístico Licencia urbanística de actividad Ayuntamiento de Madrid El uso turístico está urbanísticamente permitido en esa ubicación NRA / NRUA Registro de la Propiedad (estatal) Número único obligatorio para anunciarse en plataformas desde julio 2025 Para operar legalmente y obtener el NRA necesitas haber cumplido los tres niveles.
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En la práctica, no siempre. El NRA se tramita a través del Registro de la Propiedad y varios registros de Madrid están exigiendo como requisito la licencia municipal o un certificado que justifique la situación urbanística de la vivienda.
Registros de la Propiedad de Madrid como el nº 4, nº 23 o nº 37 han suspendido inscripciones precisamente por este motivo, según resoluciones publicadas en el BOE durante 2025 y 2026.
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Depende de la zona. El Ayuntamiento suspendió la concesión de nuevas licencias en abril de 2024 como medida cautelar. Con el Plan RESIDE en vigor desde agosto de 2025, la situación es la siguiente:
Zona Edificio residencial Edificio no residencial Centro histórico No permitido Permitido Resto de Madrid Solo con acceso independiente Permitido Si tu vivienda está fuera del centro histórico y tiene acceso independiente desde la calle, es posible tramitar la licencia.
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El Plan RESIDE define el centro histórico como el ámbito interior de la M-30, donde la concentración de viviendas turísticas es mayor y donde se han perdido más viviendas residenciales en los últimos años.
Incluye distritos como Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamberí y parte de otros distritos limítrofes. Para saber exactamente si tu vivienda está dentro o fuera del perímetro, lo más fiable es consultarlo directamente en el Ayuntamiento o con un gestor especializado.
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Probablemente sí desde el punto de vista urbanístico. Según los propios datos del Ayuntamiento de Madrid, solo el 7% de los más de 16.000 pisos turísticos que operan en la ciudad tiene licencia municipal. El resto opera sin ella.
Tener el número de la Comunidad no regulariza la situación ante el Ayuntamiento. Son controles independientes y la ausencia de licencia municipal es una infracción urbanística, independientemente del tiempo que lleves operando.
Las sanciones por operar sin licencia municipal pueden llegar a 600.000 € y el Ayuntamiento ha reforzado su plantilla inspectora.
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Sí, desde 2025. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal exige el acuerdo expreso del 60% de los propietarios (que además representen el 60% de las cuotas de participación) para iniciar una nueva actividad de alquiler turístico en un edificio residencial.
Si ya tenías la actividad iniciada antes de esta reforma, este requisito no te afecta de forma retroactiva, pero sí aplica si quieres iniciarla ahora.
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La suspensión es un defecto subsanable, lo que significa que tienes un plazo para aportar la documentación que falta. Generalmente el registrador indicará exactamente qué necesita en la nota de calificación.
En Madrid, el defecto más habitual es la falta de licencia municipal o de un documento que acredite la situación urbanística de la vivienda. Una vez aportada esa documentación, el trámite puede continuar.
Si recibes una suspensión, lo más recomendable es actuar rápido: consulta con un gestor especializado para identificar exactamente qué necesitas y en qué plazo tienes que presentarlo.
El Plan RESIDE y la situación actual
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La información de esta página tiene carácter orientativo y se actualiza periódicamente. No constituye asesoramiento jurídico individualizado. Para tu caso concreto, consúltanos. Última actualización: abril 2026.