Si estás valorando poner tu piso en alquiler vacacional y buscas una calculadora Airbnb gratis, una calculadora Booking, o simplemente entender cómo calcular la rentabilidad de un inmueble, esta guía está diseñada para ti.
Aquí encontrarás:
- Fórmulas claras (rentabilidad bruta, neta y anual).
- Cómo calcular el umbral de rentabilidad.
- Ejemplos reales en España.
- Comparativa: alquiler vacacional vs larga temporada.
- Fiscalidad: ¿cuánto se lleva Hacienda?
- Y acceso a una calculadora de rentabilidad de alquiler vacacional adaptable a tu caso.
1️⃣ ¿Cuánto se gana con un alquiler vacacional?
La rentabilidad depende de 4 variables clave:
- Precio medio por noche (ADR)
- Ocupación media anual (%)
- Gastos fijos y variables
- Fiscalidad
Fórmula base de ingresos:
2️⃣ Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional
Rentabilidad bruta
Ejemplo:
- Piso comprado por 220.000 €
- Ingresos 28.470 €
👉 (28.470 / 220.000) × 100 = 12,9% bruta
Rentabilidad neta alquiler vacacional
Aquí restamos:
- Comisión Airbnb / Booking (3–18%)
- Limpieza
- Suministros
- Comunidad
- IBI
- Seguro
- Mantenimiento
- Gestión
- IRPF
Ejemplo realista:
Ingresos brutos: 28.470 €
Gastos totales: 10.200 €
Beneficio neto: 18.270 €
👉 (18.270 / 220.000) × 100 = 8,3% neta
En España, una rentabilidad neta entre 6% y 10% se considera buena en vacacional.
3️⃣ ¿Cómo calcular el umbral de rentabilidad?
El umbral de rentabilidad es el mínimo de ocupación necesario para no perder dinero.
Si tus gastos son 12.000 € y cobras 100 € por noche:
👉 12.000 / (100 × 365) = 32,8%
Necesitas al menos un 33% de ocupación para cubrir gastos.
4️⃣ Calcular rentabilidad alquiler con hipoteca
Si tienes financiación, debes añadir:
- Cuota hipotecaria anual
- Intereses (deducibles fiscalmente)
Ejemplo:
Cuota mensual: 750 €
Total anual: 9.000 €
Si tu beneficio antes de hipoteca es 18.000 €, tu beneficio real sería:
18.000 – 9.000 = 9.000 €
👉 La rentabilidad cambia radicalmente.
5️⃣ ¿Qué es más rentable: alquiler vacacional o larga temporada?
Comparativa simplificada:
| Concepto | Vacacional | Larga temporada |
|---|---|---|
| Ingresos | Más altos | Más estables |
| Gestión | Alta | Baja |
| Riesgo | Medio | Bajo |
| Rentabilidad media | 6–10% | 3–6% |
En zonas turísticas fuertes, el vacacional suele duplicar la rentabilidad.
7️⃣ ¿Cuánto se lleva Hacienda de un alquiler de 500 € al mes?
En larga duración:
- IRPF sobre rendimiento neto
- Reducción del 50% (si cumple requisitos vivienda habitual)
En vacacional:
- Tributa como rendimiento del capital inmobiliario
- Sin reducción del 50%
- Tipo según tramo IRPF (19%–47%)
Ejemplo:
500 €/mes = 6.000 €/año
Si neto son 4.000 €, pagarías entre 760 € y 1.880 € según tramo.
8️⃣ ¿Es rentable tener un Airbnb en España?
Sí, si:
- La ubicación es buena
- La ocupación supera el 55%
- La normativa permite actividad
- Se optimiza fiscalidad
- Se gestiona profesionalmente
No, si:
- Zona saturada
- Regulación restrictiva
- Costes mal calculados
9️⃣ Cómo calcular porcentaje de rentabilidad anual paso a paso
Calcula ingresos anuales reales (no optimistas).
- Resta todos los gastos.
- Divide el beneficio neto entre el valor total invertido.
- Multiplica por 100.
Con tu ejemplo:
Ingresos: 28.470 €
Gastos: 10.200 €
Inversión: 220.000 €
→ Beneficio neto: 18.270 €
→ Rentabilidad anual: 8,30 %
Calculadora Profesional Rentabilidad Alquiler Vacacional España
Rentabilidad neta = (Beneficio neto / Precio compra) × 100
¿Es más rentable Airbnb o alquiler tradicional?
En zonas turísticas, Airbnb suele ser entre 30% y 70% más rentable, pero con más gestión y riesgo regulatorio.
¿Vale la pena ser propietario en Airbnb?
Sí si lo gestionas como negocio, no como ingreso pasivo.
Conclusión
La diferencia entre ganar dinero o perderlo está en:
- Calcular correctamente la rentabilidad neta
- Entender la fiscalidad
- Analizar normativa
- Evaluar ocupación realista
Antes de publicar tu vivienda, es fundamental revisar también el registro obligatorio y normativa vigente en España, algo que impacta directamente en la viabilidad del proyecto.
Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad del alquiler vacacional
¿Qué es la rentabilidad del alquiler vacacional?
La rentabilidad del alquiler vacacional indica qué porcentaje de beneficio genera un inmueble respecto a su precio de compra alquilándolo por estancias cortas (Airbnb, Booking, etc.).
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?
La rentabilidad bruta se calcula solo con los ingresos anuales. La rentabilidad neta descuenta todos los gastos: mantenimiento, suministros, gestión, impuestos y, si existe, la hipoteca.
¿Qué ocupación es realista en España?
Depende mucho de la ciudad y del tipo de vivienda. En zonas turísticas una ocupación media razonable suele estar entre el 55 % y el 75 %.
¿Qué gastos debo tener en cuenta?
Los gastos más habituales son limpieza, suministros, comunidad, IBI, mantenimiento, seguros, comisiones de plataformas y gestión del alquiler.
¿La hipoteca afecta a la rentabilidad?
Sí. La hipoteca no afecta a la rentabilidad bruta, pero sí reduce el beneficio y la rentabilidad neta al descontarse la cuota anual.
¿Esta calculadora sustituye a un estudio profesional?
No. Esta calculadora ofrece una estimación orientativa. Para una inversión es recomendable analizar normativa local, impuestos y demanda real del mercado.
Lecturas relacionadas
Gestión del registro de alquiler vacacional en Madrid: licencias, CIVUT y requisitos actualizados
Si estás pensando en ofrecer tu vivienda como alojamiento turístico en la Comunidad de Madrid,…
Calculadora rentabilidad alquiler vacacional (Airbnb y Booking) – Guía completa para propietarios en España
Si estás valorando poner tu piso en alquiler vacacional y buscas una calculadora Airbnb gratis,…
Comprobador viabilidad VUT Madrid – Plan RESIDE 2026
Comprobador de viabilidad VUT Madrid – Plan RESIDE 2026 Este comprobador de de viabilidad VUT…
¿Puedo alquilar mi piso como turístico en Madrid?
Si eres propietario en Madrid y te preguntas si tu vivienda puede seguir siendo (o…